집이 있어도 기초연금 받을 수 있을까?｜2026 아파트·주택 재산기준 계산

집이 있어도 기초연금을 받을 수 있을까요? 2026년 아파트·주택 재산기준, 대도시·중소도시·농어촌 기본재산 공제액, 주택담보대출과 예금 반영방법까지 정리했습니다.

 

 

 

집이 있어도 기초연금을 받을 수 있습니다. 아파트나 주택을 소유하고 있다는 이유만으로 기초연금에서 자동 탈락하는 것은 아닙니다.

기초연금은 집값 하나만 보는 것이 아니라 근로소득·국민연금 등 소득과 주택·예금 등 재산, 그리고 인정되는 부채를 함께 계산한 ‘소득인정액’으로 대상 여부를 판단합니다.

2026년 기준 소득인정액이 단독가구 월 247만원, 부부가구 월 395만2천원 이하라면 기초연금을 받을 수 있습니다.

따라서 “집이 3억원이면 받을까?”, “아파트가 5억원이면 탈락할까?”, “대출이 있으면 얼마나 빠질까?”처럼 주택가격만으로 판단하기보다 어느 지역에 사는지, 금융재산은 얼마인지, 부채가 있는지까지 함께 봐야 합니다.

이번 글에서는 집이 있는 경우 기초연금 재산을 어떻게 계산하는지, 지역별 재산 공제액과 대출의 영향까지 2026년 기준으로 쉽게 정리해 보겠습니다.

집이 있어도 기초연금 받을 수 있을까?

네. 가능합니다.

기초연금에는 “집이 있으면 탈락”이라는 규정이 없습니다.

본인이 살고 있는 아파트나 단독주택도 재산으로 반영되지만, 주택가액 전체를 매달 소득처럼 잡는 것은 아닙니다.

주택은 일반재산에 포함되며, 지역별 기본재산액을 먼저 공제한 뒤 남은 재산에 일정한 소득환산율을 적용합니다.

상황	기초연금 영향
본인 명의 집이 있음	자동 탈락 아님
아파트를 보유하고 있음	일반재산으로 반영
주택담보대출이 있음	인정되는 부채라면 재산 계산에서 차감 가능
집 외에 예금도 많음	금융재산도 함께 반영

2026년 기초연금 재산 기준은 얼마인가요?

기초연금은 “재산이 몇 억원이면 무조건 탈락”이라는 단일 기준을 사용하지 않습니다.

대신 다음과 같이 계산합니다.

재산의 월 소득환산액 = [{(일반재산 - 기본재산액) + (금융재산 - 2,000만원) - 부채} × 연 4% ÷ 12개월] + 고급자동차·회원권 가액

쉽게 말하면 주택과 기타 재산에서 일정 금액을 먼저 빼주고, 금융재산도 2,000만원을 공제한 뒤 인정되는 부채를 차감합니다.

그렇게 남은 금액의 연 4%를 월 단위로 나눠 소득처럼 환산하는 방식입니다.

기초연금 지역별 주택 재산 공제액

집이 있다고 해도 주택가액 전체가 재산 계산에 그대로 들어가지 않는 중요한 이유가 기본재산액 공제입니다.

거주 지역에 따라 공제금액이 다릅니다.

지역 구분	기본재산액 공제	예시
대도시	1억3,500만원	특별시·광역시의 구, 특례시 등
중소도시	8,500만원	도의 시, 세종특별자치시 등
농어촌	7,250만원	도의 군 지역 등

즉 같은 가격의 집을 가지고 있어도 거주 지역에 따라 재산의 소득환산액이 달라질 수 있습니다.

아파트 3억원이면 기초연금 받을 수 있을까?

3억원짜리 집이 있다는 이유만으로 기초연금에서 탈락한다고 말할 수 없습니다.

예를 들어 대도시에 거주하면서 일반재산이 3억원이고 다른 금융재산이나 부채가 전혀 없다고 단순 가정해 보겠습니다.

대도시 기본재산액 1억3,500만원을 공제하면 약 1억6,500만원이 남습니다.

이 금액에 연 4%의 재산 소득환산율을 적용하면 연 660만원이고, 이를 12개월로 나누면 월 약 55만원입니다.

즉 단순 주택재산만 놓고 본다면 월 약 55만원 정도가 소득인정액 계산에 들어가는 구조입니다.

하지만 이것은 이해를 돕기 위한 단순 예시이며 실제 심사에서는 다른 재산, 금융재산, 소득, 부채 등을 모두 함께 계산합니다.

아파트 5억원이면 기초연금 못 받을까?

5억원짜리 아파트를 가지고 있어도 역시 집값 하나만으로 탈락 여부를 결정할 수 없습니다.

대도시 거주자가 일반재산 5억원만 있다고 단순 가정하면 기본재산액 1억3,500만원을 뺀 약 3억6,500만원이 계산 대상이 됩니다.

여기에 연 4%를 적용해 월 단위로 환산하면 약 121만7천원 정도입니다.

여기에 국민연금이나 근로소득, 금융재산 등이 추가되면 전체 소득인정액이 더 높아질 수 있습니다.

반대로 인정되는 부채가 있다면 계산 대상 재산이 줄어들 수도 있습니다.

집값은 실거래가로 계산하나요?

이 부분도 많이 헷갈립니다.

기초연금 재산심사에서는 인터넷 부동산 사이트에 나오는 호가나 현재 매매 희망가격만 보고 판단하지 않습니다.

재산 종류별로 공적 자료에 따른 재산가액을 확인해 심사합니다.

따라서 “우리 아파트가 요즘 8억원에 거래되니까 8억원 전체가 그대로 기초연금 재산으로 잡힌다”고 단순 계산하면 실제 결과와 차이가 날 수 있습니다.

정확한 재산가액은 기초연금 신청 과정이나 복지로 모의계산을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

주택담보대출 있으면 기초연금 재산에서 빠지나요?

인정되는 부채는 재산의 소득환산액을 계산할 때 차감할 수 있습니다.

예를 들어 집은 있지만 주택담보대출이 상당액 남아 있다면 단순히 주택가격만 보고 기초연금 가능 여부를 판단하면 안 됩니다.

공식 산식에도 일반재산과 금융재산에서 부채를 차감하도록 되어 있습니다.

다만 모든 개인 간 빚이나 확인하기 어려운 채무가 자동으로 인정되는 것은 아니므로 실제 심사에서 인정되는 부채인지 확인해야 합니다.

집 한 채와 예금이 같이 있으면 어떻게 계산하나요?

집만 따로 보지 않고 금융재산도 함께 계산합니다.

금융재산에는 예금·적금·주식·채권 등이 포함될 수 있습니다.

기초연금 재산 계산에서는 금융재산에 대해 2,000만원을 공제한 뒤 나머지를 재산의 소득환산액 계산에 포함합니다.

 

 

 

재산 종류	반영 방식
주택·토지 등 일반재산	지역별 기본재산액 공제 후 반영
예금·적금·주식 등 금융재산	2,000만원 공제 후 반영
인정되는 부채	재산에서 차감

배우자 명의 집도 기초연금 재산에 포함되나요?

네.

기초연금은 신청자 본인뿐 아니라 배우자의 소득과 재산도 함께 조사합니다.

배우자가 아직 만 65세가 되지 않아 기초연금을 신청하지 못하는 경우라도 배우자의 재산은 기초연금 소득인정액 심사 대상에 포함될 수 있습니다.

따라서 집을 배우자 명의로 바꿔놓으면 기초연금 재산심사에서 빠진다고 생각하면 안 됩니다.

집을 자녀에게 넘기면 기초연금 받을 수 있을까?

기초연금을 받기 위해 집이나 재산을 자녀에게 급하게 증여하는 방식도 주의해야 합니다.

보건복지부는 2011년 7월 1일 이후 타인에게 증여했거나 처분한 재산 가운데 일정 금액을 기타 증여재산으로 계속 소득인정액 계산에 포함할 수 있다고 안내하고 있습니다.

즉 재산을 자녀에게 넘겼다고 해서 바로 기초연금 재산에서 완전히 사라지는 것은 아닐 수 있습니다.

다만 부채상환, 본인·배우자의 의료비, 교육비, 장례비 등 공식적으로 인정되는 일부 지출은 증여재산 계산에서 차감될 수 있습니다.

자녀 집에 무료로 살고 있다면 또 다른 기준이 있습니다

본인 명의 집이 없는 대신 자녀 명의 집에 무료로 거주하고 있다면 별도의 기준을 확인해야 합니다.

본인 또는 배우자의 주민등록상 주소지 주택이 자녀 명의이고 시가표준액이 6억원 이상이면 주택가액의 연 0.78%를 무료임차소득으로 계산할 수 있습니다.

예를 들어 시가표준액 10억원짜리 자녀 주택에 무상 거주하면 공식 계산 예시상 월 65만원의 무료임차소득이 반영됩니다.

 

 

2026년 기초연금 선정기준액

가구 구분	2026년 선정기준액
단독가구	월 247만원 이하
부부가구	월 395만2천원 이하

결국 중요한 것은 집값 자체가 아니라 주택·금융재산·부채와 각종 소득을 모두 합산해 계산한 최종 소득인정액입니다.

집 있는 사람이 기초연금 확인할 순서

순서	확인사항
1	본인과 배우자의 주택·토지 등 일반재산 확인
2	거주 지역의 기본재산 공제액 확인
3	예금·주식 등 금융재산 확인
4	주택담보대출 등 인정되는 부채 확인
5	국민연금·근로소득 등 월소득 합산
6	최종 소득인정액이 선정기준액 이하인지 확인

기초연금 공식페이지에서 재산기준 확인하기 →

자주 묻는 질문

아파트 한 채 있으면 기초연금 못 받나요?

아닙니다. 아파트 한 채를 보유했다는 이유만으로 기초연금에서 자동 탈락하지 않습니다. 주택과 다른 재산, 소득, 부채를 함께 반영한 소득인정액으로 판단합니다.

집이 3억원이면 기초연금 받을 수 있나요?

가능할 수 있습니다. 집값 하나만으로 판단할 수 없으며 거주 지역의 기본재산액, 예금 등 금융재산, 부채, 국민연금 등 다른 소득을 함께 계산해야 합니다.

집이 5억원이면 기초연금 못 받나요?

5억원짜리 집을 소유했다는 이유만으로 자동 탈락하지 않습니다. 전체 소득인정액이 2026년 선정기준액 이하인지 확인해야 합니다.

집에 대출이 많이 남아 있으면 어떻게 되나요?

기초연금 계산에서 인정되는 부채는 재산에서 차감할 수 있습니다. 따라서 주택가격만 보지 말고 실제 인정되는 주택담보대출 등 부채도 함께 확인해야 합니다.

배우자 명의 아파트도 재산으로 보나요?

네. 기초연금은 신청자와 배우자의 소득·재산을 함께 조사하기 때문에 배우자 명의 주택도 영향을 줄 수 있습니다.

집을 자녀에게 증여하면 바로 기초연금을 받을 수 있나요?

그렇다고 단정할 수 없습니다. 일정 시점 이후 증여하거나 처분한 재산은 기타 증여재산으로 계속 반영될 수 있으므로 기초연금을 받기 위해 재산을 급히 이전하는 방식은 주의해야 합니다.

자녀 집에 살면 집이 없는 것으로 계산되나요?

본인 명의 주택이 없더라도 자녀 명의 시가표준액 6억원 이상 주택에 무상 거주하면 무료임차소득이 발생할 수 있습니다.

기초연금 재산은 어디서 계산해 볼 수 있나요?

보건복지부 기초연금 공식 홈페이지에서 소득인정액 모의계산으로 이동하거나 복지로 모의계산 서비스를 이용해 예상해 볼 수 있습니다. 실제 수급 여부는 공식 심사를 통해 결정됩니다.

마무리

집이 있다고 해서 기초연금을 못 받는 것은 아닙니다.

기초연금은 주택가격 하나로 결정하지 않고, 주택과 토지 등 일반재산에서 지역별 기본재산액을 공제하고 금융재산에서는 2,000만원을 공제한 뒤 인정되는 부채를 차감해 월 소득으로 환산합니다.

2026년 지역별 기본재산액은 대도시 1억3,500만원, 중소도시 8,500만원, 농어촌 7,250만원입니다.

이렇게 계산한 재산의 소득환산액에 국민연금·근로소득 등 실제 소득을 더한 최종 소득인정액이 단독가구 월 247만원, 부부가구 월 395만2천원 이하인지가 핵심입니다.

따라서 “집이 몇 억이니까 나는 기초연금을 못 받을 것”이라고 미리 포기하지 않는 것이 좋습니다.

집값 → 지역별 기본재산 공제 → 금융재산 → 부채 → 국민연금 등 소득 순서로 확인한 뒤 실제 소득인정액을 계산해 보는 것이 가장 정확합니다.

※ 이 글은 2026년 9월 기준 보건복지부 기초연금 공식 안내를 바탕으로 작성했습니다. 실제 재산가액과 인정 부채, 소득인정액은 개인별 상황에 따라 다르므로 국민연금공단 또는 관할 행정복지센터에서 최종 확인하시기 바랍니다.